Risques et diagnostics obligatoires à Avranches : préparer son dossier

Inondation : distinguer risque communal et situation du bien

L'inondation figure parmi les risques recensés à Avranches, mais les faits fournis ne précisent ni les secteurs concernés ni les prescriptions applicables aux parcelles. Pour le vendeur comme pour le bailleur, préparer l'état des risques suppose donc de vérifier la situation exacte du bien : la mention communale ne suffit pas à établir son exposition réglementaire. Le parc diagnostiqué comprend 26.5 % de maisons individuelles et 66.2 % de logements construits avant 1975. Ces proportions donnent un contexte immobilier, sans démontrer une vulnérabilité aux eaux. Pour un logement ancien, les informations disponibles sur les parties basses, les caves, les matériaux et les travaux constituent des éléments utiles à rassembler. Elles doivent rester distinctes du contenu réglementé de l'état des risques, dont les rubriques applicables ne peuvent être déterminées avec les seules données communales.

• Vendeur : préparer l'adresse exacte, les références permettant d'identifier le bien et les documents disponibles sur son exposition à l'inondation. Vérifier les informations réglementaires à reprendre dans l'état des risques plutôt que transformer le recensement communal en affirmation concernant la parcelle.
• Bailleur : effectuer la même vérification pour le logement loué, en identifiant aussi les annexes concernées par la location. Les informations sur une cave ou un espace en partie basse peuvent éclairer le dossier, mais ne constituent pas une preuve d'exposition.
• Dans les deux cas : rassembler, lorsqu'ils existent, les documents relatifs à des événements passés et aux travaux réalisés. Les faits transmis ne décrivent aucun sinistre particulier à Avranches ; aucun historique individuel ne peut donc être présumé.

Mouvements de terrain et séisme : ne pas déduire un zonage absent

Les mouvements de terrain et le séisme sont recensés, mais leurs implications doivent être examinées séparément. Pour les mouvements de terrain, aucun périmètre ni mécanisme précis n'est fourni : il serait injustifié d'attribuer au logement un phénomène particulier. Pour le séisme, la zone de sismicité réglementaire est expressément non renseignée. Le vendeur et le bailleur doivent donc faire vérifier cette donnée avant de renseigner la rubrique correspondante de leur dossier. Les 25.8 % de diagnostics portant sur des constructions antérieures à 1948 signalent une présence notable de bâti ancien, sans renseigner sa stabilité. Le propriétaire peut préparer les plans disponibles, les documents de transformation et les éventuels constats techniques existants. Une fissure observée ne doit pas être attribuée automatiquement à un risque recensé, et l'état des risques ne remplace pas une appréciation technique de la structure.

Atmosphère, marchandises dangereuses et engins de guerre

Les phénomènes liés à l'atmosphère, le transport de marchandises dangereuses et les engins de guerre complètent le recensement communal. Aucun événement, axe de transport ou emplacement précis n'est indiqué dans les faits vérifiés. Pour chaque catégorie, vendeur et bailleur doivent distinguer l'information générale sur la commune des mentions effectivement requises pour le bien dans l'état des risques réglementé. La période 1948-1974 représente 40.4 % des diagnostics et constitue la période de construction dominante. Cette donnée peut guider la recherche de documents sur le bâtiment, mais elle ne prouve aucune exposition à ces trois risques. L'âge d'une construction ne permet notamment ni de localiser un danger lié au transport ni de présumer la présence d'engins de guerre. La préparation du dossier repose donc sur une vérification localisée et sur des pièces existantes, non sur des déductions historiques.

• Phénomènes liés à l'atmosphère : identifier les informations officielles applicables à l'adresse et conserver les documents disponibles sur la toiture, les façades ou leurs réparations. Ces pièces décrivent le bâti ; les faits ne permettent pas d'affirmer qu'un diagnostic atmosphérique spécifique serait obligatoire.
• Transport de marchandises dangereuses : vérifier si une information réglementaire concerne effectivement le bien. Aucun itinéraire, aucune infrastructure ni aucune distance ne sont fournis ; vendeur et bailleur ne peuvent donc qualifier l'exposition du logement à partir du seul nom de la commune.
• Engins de guerre : rechercher les informations officielles localisées et les éventuels documents déjà détenus sur le terrain. Le recensement communal ne démontre pas la présence d'un engin sur une propriété et ne permet pas, à lui seul, d'annoncer une recherche obligatoire.

Radon de classe 3 : informer sans présumer une concentration

Avranches présente un potentiel radon de classe 3 sur une échelle de 1 à 3, soit un potentiel significatif. C'est une donnée explicite à prendre en compte dans la préparation de l'information réglementaire du vendeur et du bailleur. Elle ne correspond toutefois pas à une mesure réalisée dans le logement et ne permet pas d'en annoncer une concentration. Dans un parc où 66.2 % des diagnostics concernent des constructions antérieures à 1975, le propriétaire peut utilement réunir les documents décrivant la ventilation, les parties basses et les travaux effectués. Ces caractéristiques constituent des points de lecture du bâtiment, pas une preuve de présence de radon à un niveau donné. Si des mesures existent déjà, elles doivent être distinguées du classement communal. Les faits fournis n'établissent aucune obligation particulière de mesurage ou de travaux pour un logement identifié.

État des risques et diagnostics : préparer des pièces distinctes

Le parc étudié rassemble 3 320 DPE, dont 208 classés F ou G. Ces résultats décrivent les logements diagnostiqués, sans déterminer l'état des risques d'un bien ni établir la liste complète de ses diagnostics obligatoires. De même, les proportions de bâtiments anciens ne remplacent pas la date de construction du logement concerné. Le vendeur et le bailleur doivent préparer un dossier individualisé, en séparant performance énergétique, exposition réglementaire et état technique du bâtiment. ERRIAL peut servir de point d'entrée à cette préparation ; le contenu obtenu doit être confronté à l'adresse, au périmètre du bien et aux informations applicables. Avec les seuls faits transmis, il n'est pas possible d'énumérer toutes les pièces obligatoires pour une vente ou une location précise, ni d'affirmer qu'un document unique couvre les sept risques recensés.

• Identifier le bien : réunir son adresse, ses références, sa date de construction connue et la description des annexes. Les statistiques des 3 320 DPE ne doivent jamais être présentées comme les caractéristiques certaines de ce logement.
• Vérifier l'état des risques : contrôler les rubriques applicables, les périmètres réglementaires et les informations localisées. Compléter notamment la donnée de sismicité manquante, sans lui attribuer une valeur supposée, et prendre en compte le potentiel radon de classe 3.
• Organiser les justificatifs : conserver le DPE du logement, les diagnostics déjà disponibles, les documents techniques et les informations relatives aux événements connus. Faire déterminer les obligations propres à la transaction avant de considérer le dossier comme complet.